Mitoyenneté en Belgique : le mur, ce voisin pas comme les autres
Avant d’isoler, construire ou rénover en limite de propriété, une question s’impose :
Ce mur est-il mitoyen ou privatif ?
En droit belge, la réponse dépend de la date de construction et de l’analyse du mur lui-même.
Mitoyenneté : que dit la loi ?
Avant le 1er septembre 2021, deux présomptions de mitoyenneté (ancien C.civ.) :
-Mur entre deux bâtiments ;
-Mur entre cours ou jardins.
Depuis le 1er septembre 2021 : tout mur ou clôture à la limite séparative est présumé mitoyen (art. 3.105 N.C.C.).
Mais cette présomption peut être renversée par des titres, une prescription, ou des marques de non-mitoyenneté.
Marques de non-mitoyenneté : indices concrets
Un mur est présumé privatif si :
-Son sommet est incliné vers un seul fonds
-Il présente un chaperon ou des corbeaux de pierre d’un seul côté
-Il est en retrait par rapport à la limite séparative
-Il enclave uniquement un terrain
Exemple : un mur en pente vers le jardin B avec chaperon visible côté B : il est probablement privatif à B.
Droits attachés au mur mitoyen
Un mur mitoyen est en copropriété. Chaque voisin peut :
– En faire usage de son côté (usage raisonnable)
*la peinture ou le nettoyage de son côté ;
*l’installation d’éléments légers ;
*la fixation d’objets non invasifs, à condition qu’ils ne compromettent ni la stabilité ni la destination du mur.
– S’y appuyer jusqu’à la moitié de l’épaisseur, à condition :
*d’en informer le voisin en amont
*de respecter la structure et la solidité du mur
*de fixer les modalités d’exécution d’un commun accord (ex. : durée, techniques utilisées)
– L’exhausser à ses frais (la partie surélevée devient privative)
Les ouvertures (fenêtres, balcons, terrasses) dans un mur mitoyen sont interdites sans accord, et doivent respecter une distance de 1,90 m.
Rendre mitoyen un mur privatif : ça s’achète… ou ça se prescrit
Trois voies s’offrent à vous si vous convoitez le mur de votre voisin :
-Le rachat forcé : vous souhaitez vous appuyer sur un mur privatif existant ? La moitié du mur, contre la moitié du prix…
-L’acquisition forcée : vous vous êtes appuyé sur le mur sans autorisation ? Votre voisin peut vous contraindre d’en acquérir la mitoyenneté.
-L’usucapion : vous utilisez le mur pendant 10 ans (de bonne foi) ou 30 ans (de mauvaise foi)
Et en matière de clôture, plantations, ou isolation ?
Une clôture construite à la limite est présumée mitoyenne.
Les plantations doivent respecter des distances minimales (2 m pour les arbres, 50 cm pour les plantations basses < 2 mètres).
Une isolation extérieure empiétant sur la propriété voisine nécessite un accord préalable, acté notarialement.
En conclusion :
Un mur mitoyen implique des droits, mais aussi des obligations. Avant toute intervention, vérifiez son statut et soyez attentif aux indices matériels.
Mieux vaut anticiper que reconstruire… y compris la relation de voisinage.
