Modifier le nombre de logements en Région bruxelloise
Diviser une maison en appartements, aménager un studio dans les combles ou supprimer un logement pour agrandir un espace : autant d’opérations fréquentes, mais dont le régime juridique a beaucoup changé au fil du temps.
Pour les professionnels de l’immobilier, ces évolutions sont essentielles : elles déterminent si un bien est conforme ou irrégulier, et donc s’il peut être vendu ou valorisé sans difficulté. Un bien non conforme peut bloquer une vente, compliquer un crédit ou nécessiter une régularisation.
1. Avant 1992 : un cadre flou
Jusqu’au début des années 1990, la division d’un logement n’était pas considérée comme un acte nécessitant un permis.
Un permis d’urbanisme n’était exigé que si la transformation entraînait :
-un changement de destination : c’est-à-dire une modification de l’affectation du bien (par exemple : transformer un commerce en logement, un atelier en bureau, ou un logement en cabinet médical) ;
-ou des travaux lourds affectant la stabilité, le volume ou l’aspect architectural du bâtiment.
2. Du 1er juillet 1992 au 9 février 1996
En principe, les transformations intérieures sont soumises à permis.
Mais le même arrêté prévoit des exonérations pour certains aménagements (sanitaires, électricité, chauffage, isolation, ventilation), à condition qu’ils ne modifient pas la stabilité, le volume, l’aspect architectural ou la destination du bâtiment.
Concrètement, une division réalisée uniquement par des travaux intérieurs simples (ex. cloisonner une grande pièce en deux) pouvait être faite sans permis, tant que ces conditions étaient respectées.
3. Du 9 février 1996 au 7 juillet 2003
Les transformations intérieures ne sont exonérées que si elles ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements.
À partir de là, une division accompagnée de travaux intérieurs nécessite clairement un permis.
Sans travaux, une simple division pouvait encore échapper à l’obligation, sauf en cas de changement de destination.
4. Du 7 juillet 2003 au 1er janvier 2010
Les travaux intérieurs sont exonérés, mais pas lorsqu’ils modifient le nombre de logements.
En d’autres termes : dès que la division implique des travaux, le permis est obligatoire.
5. Depuis le 1er janvier 2010 : la règle claire et générale
Un permis est toujours nécessaire pour modifier le nombre de logements, que ce soit pour en créer, en supprimer ou en regrouper.
Et cela vaut même sans travaux : cloisonner un logement existant ou transformer deux appartements en un seul nécessite désormais une autorisation.
Conclusion
Depuis 2010, toute modification du nombre de logements est soumise à permis d’urbanisme. Pour les divisions plus anciennes, il faut examiner le régime applicable à l’époque. En pratique, la difficulté majeure est souvent de convaincre la commune, en apportant la preuve de la période de la division (compteurs séparés, adresses de domiciliation distinctes, baux enregistrés, etc).
